Ontwikkelopgave

WPRI verwierf winkelcentrum Elshofpassage in september 2020 met de ambitie het winkelcentrum in zowel economisch als ruimtelijk opzicht toekomstbestendig te maken. Naast het veranderende koopgedrag van de consument is ook de jaren geleden al door de gemeente Duiven in gang gezette centrumontwikkeling aanleiding voor een ingrijpende en duurzame herontwikkeling van het winkelcentrum. Alleen zo kan adequaat worden ingespeeld op het huidige en toekomstige winkellandschap en kan het winkelcentrum – passend bij zijn verzorgingsfunctie – beter worden ingericht. Meer accent zal komen te liggen op de dagelijkse boodschappen en convenienceaankopen.

Een grondige analyse van het winkelcentrum en het ernaast gelegen centrumgebied heeft geleid tot de volgende conclusies:

• De look & feel van de passages is gedateerd, het winkelcentrum kampt met gedeeltelijke leegstand en aan de oostkant ontbreekt een echte trekker;
• Er zijn meerdere entrees en routes die naar hetzelfde punt leiden en voor- en achterzijden wisselen elkaar af;
• De andere hoofdwinkelstraat in het centrum (Pastoriestraat) is via de passage nabij Albert Heijn verbonden met het parkeerterrein aan de zuidkant van het winkelcentrum, maar vanaf het parkeerterrein wordt de entree van deze passage niet ervaren als ‘poort naar de stad’;
• De gevels van enkele recente centrumprojecten geven een duidelijk definiëring aan het nieuwe dorpshart van Duiven, maar deze definiëring ontbreekt aan de oostkant van het winkelcentrum;
• Het teruglopende winkelareaal in het winkelcentrum en in de aanpalende winkelstraat is niet langer toereikend om een logische route tussen de vier bronpunten in het centrum – Jumbo, Action, Aldi en Albert Heijn – te vullen.

WPRI heeft daarom voor winkelcentrum Elshofpassage een integraal herontwikkelingsplan uitgewerkt dat inzet op een heldere definiëring van de winkelstructuur, de stedelijke structuur en de openbare ruimte. Dit plan – dat medio juli 2021 is gepresenteerd aan het college van B&W van Duiven – behelst onder meer het:

• creëren van een duidelijke beëindiging van het dorpsplein aan de oostkant van het winkelcentrum;
• herkenbaarder maken van de toegang tot de winkelstraat vanaf het parkeerterrein via de passage en een functiemenging van de route over het parkeerterrein door het toevoegen van woningen;
• herstructureren van het entreegebied aan de oostkant door het verminderen van het aantal toegangen tot de passage en het creëren van een compacte openbare ruimte, gekoppeld aan het aanwezige parkeerveld;
• concentreren van bronpunten en het aantrekken van een cruciale tweede trekker door verplaatsing van supermarkt Jumbo naar het winkelcentrum;
• verdichten van de winkelstructuur door verplaatsing van de entrees van Albert Heijn en Jumbo naar het interieur van de passage en het verminderen van het aantal uitgangen;
• slopen van enkele appartementen aan de oostkant en het toevoegen van nieuwe appartementen boven de zuidoostelijke passage-ingang;
• realiseren van extra parkeerplaatsen op maaiveld én op een parkeerdek boven de winkels;
• realiseren van circa 42 appartementen met inpandige parkeergelegenheid op de huidige Jumbo-locatie.

 

Planproces, participatie en ambitie

Voornoemde uitgangspunten en hoofdlijnen dienen uiteraard nog nader te worden uitgewerkt en onderzocht op haalbaarheid. De gemeente Duiven wil aan dit onderzoek in elk geval haar medewerking verlenen, maar verlangt dat ook WPRI over de plannen overleg voert met alle stakeholders, zoals de ondernemers, de omwonenden, de eigenaar (Anders Invest) en de huurders van de appartementen boven de Elshofpassage.

Het haalbaarheidsonderzoek met de gemeente staat gepland voor de tweede helft van 2021 en zal – indien en voor zover de gemeente en WPRI overeenstemming bereiken en de gemeenteraad kan instemmen met de gezamenlijk geformuleerde uitgangspunten en randvoorwaarden – mogelijk nog vóór de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2022 leiden tot een samenwerkings- of anterieure overeenkomst.

Vervolgens zal de wijziging van het bestemmingsplan worden voorbereid en zal gelijktijdig het bouwplan in voorlopig ontwerp (VO) worden uitgewerkt. Indien dit alles voorspoedig verloopt, kan – nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden (mogelijk in het voorjaar of net voor de zomer van 2023) – het definitief ontwerp worden uitgewerkt en kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd. Dit is een zeer ambitieus traject, dat in de visie van WPRI echter hard nodig is om de al veel te lang heersende leegstand in Duiven te kunnen oplossen en de aantrekkingskracht van het centrum te vergroten. WPRI streeft er daarom naar de bouwactiviteiten uiterlijk in 2024 te kunnen starten.

Meer weten?
Download dan hier de presentatie van het schetsontwerp dat medio juli 2021 is gepresenteerd aan het college van B&W van Duiven.