Ontwikkelopgave

WPRI verwierf winkelcentrum De Passage in september 2020 met de ambitie het winkelcentrum in zowel economisch als ruimtelijk opzicht toekomstbestendig te maken. Naast het veranderende koopgedrag van de consument is ook de jaren geleden al door de gemeente Duiven in gang gezette centrumontwikkeling aanleiding voor een ingrijpende en duurzame herontwikkeling van het winkelcentrum. Alleen zo kan adequaat worden ingespeeld op het huidige en toekomstige winkellandschap en kan het winkelcentrum – passend bij zijn verzorgingsfunctie – beter worden ingericht. Meer accent zal komen te liggen op de dagelijkse boodschappen en convenienceaankopen.

Een grondige analyse van het winkelcentrum en het ernaast gelegen centrumgebied heeft geleid tot de volgende conclusies:

• De look & feel van de passages is gedateerd, het winkelcentrum kampt met gedeeltelijke leegstand en aan de oostkant ontbreekt een echte trekker;
• Er zijn meerdere entrees en routes die naar hetzelfde punt leiden en voor- en achterzijden wisselen elkaar af;
• De andere hoofdwinkelstraat in het centrum (Pastoriestraat) is via de passage nabij Albert Heijn verbonden met het parkeerterrein aan de zuidkant van het winkelcentrum, maar vanaf het parkeerterrein wordt de entree van deze passage niet ervaren als ‘poort naar de stad’;
• De gevels van enkele recente centrumprojecten geven een duidelijk definiëring aan het nieuwe dorpshart van Duiven, maar deze definiëring ontbreekt aan de oostkant van het winkelcentrum;
• Het teruglopende winkelareaal in het winkelcentrum en in de aanpalende winkelstraat is niet langer toereikend om een logische route tussen de vier bronpunten in het centrum – Jumbo, Action, Lidl en Albert Heijn – te vullen.

WPRI heeft daarom voor winkelcentrum De Passage een integraal herontwikkelingsplan uitgewerkt dat inzet op een heldere definiëring van de winkelstructuur, de stedelijke structuur en de openbare ruimte. Dit plan – dat medio juli 2021 is gepresenteerd aan het college van B&W van Duiven – behelst onder meer het:

• creëren van een duidelijke beëindiging van het dorpsplein aan de oostkant van het winkelcentrum;
• herkenbaarder maken van de toegang tot de winkelstraat vanaf het parkeerterrein via de passage en een functiemenging van de route over het parkeerterrein door het toevoegen van woningen;
• herstructureren van het entreegebied aan de oostkant door het verminderen van het aantal toegangen tot de passage en het creëren van een compacte openbare ruimte, gekoppeld aan het aanwezige parkeerveld;
• concentreren van bronpunten en het aantrekken van een cruciale tweede trekker door verplaatsing van supermarkt Jumbo naar het winkelcentrum;
• verdichten van de winkelstructuur door verplaatsing van de entrees van Albert Heijn en Jumbo naar het interieur van de passage en het verminderen van het aantal uitgangen;
• slopen van enkele appartementen aan de oostkant en het toevoegen van nieuwe appartementen boven de zuidoostelijke passage-ingang;
• realiseren van extra parkeerplaatsen op maaiveld én op een parkeerdek boven de winkels.

 

Planproces, participatie en ambitie

De hiervoor genoemde uitgangspunten en hoofdlijnen dienen nog nader te worden uitgewerkt en onderzocht op haalbaarheid. De gemeente Duiven wil aan dit onderzoek in elk geval haar medewerking verlenen, maar verlangt ook dat WPRI over de plannen overleg voert met alle stakeholders, zoals de ondernemers, de omwonenden, de eigenaar (Anders Invest) en de huurders van de appartementen boven De Passage.

Parallel aan de herontwikkeling van De Passage wil de gemeente Duiven op het braakliggende terrein tussen de Pastoriestraat en het Remigiusplein een woningplan met circa 40 appartementen (fase IV) laten realiseren. De gemeente heeft hiervoor een intentieovereenkomst gesloten met woningcorporatie Woonzorg Nederland. Omdat de plannen van Woonzorg Nederland en WPRI elkaar op een aantal vlakken raken, heeft de gemeente besloten om onderzoek te doen naar de juiste inrichting van het openbaar gebied rondom beide ontwikkelingen. In dit kader hebben WPRI, haar architect, de stedenbouwkundige van de gemeente en de architect van Woonzorg Nederland geparticipeerd in een aantal gezamenlijke ontwerpsessies. Hierbij is gekeken naar de logistiek en de beeldkwaliteit van (onder meer) de Elshofstraat, de Kastanjelaan, de Dennenlaan, de Pastoriestraat en de aansluiting op het Remigiusplein en het Liemersplein. De resultaten hiervan worden zo spoedig mogelijk gepresenteerd, zodat er een gedegen basis ligt voor het maken van nadere afspraken over de ontwikkeling. Indien de gemeente Duiven en WPRI overeenstemming bereiken en de gemeenteraad kan instemmen met de gezamenlijk geformuleerde uitgangspunten en randvoorwaarden, kan een samenwerkings- of anterieure overeenkomst met de gemeente worden afgesloten.

Vervolgens zal de wijziging van het bestemmingsplan worden voorbereid en zal gelijktijdig het bouwplan in voorlopig ontwerp (VO) worden uitgewerkt. Indien dit alles voorspoedig verloopt, kan – nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden – het definitief ontwerp (DO) worden uitgewerkt en kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd. Al met al is dit een even uitdagend als ambitieus traject, dat in de visie van WPRI echter hard nodig is om de al veel te lang heersende leegstand in Duiven te kunnen oplossen en de aantrekkingskracht van het centrum te vergroten.

Meer weten?
Download dan hier de presentatie van het schetsontwerp dat medio juli 2021 is gepresenteerd aan het college van B&W van Duiven.